美國長期以來是中國人傾向的移民地，所以初到美國，或多或少都會面臨一些問題，其中尤其美國買房的稅務問題最困擾華人。因為在美國買房，不僅要繳納房產稅，如果是投資，還要繳納出租的個人所得稅。2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業地產，需要繳納的個人所得稅更多，因為租金更高。

 

這么多稅，在美國投資房產豈不是要虧本？其實，我們是可以在一定范圍內合法合理避稅的。究竟如何操作？可以分為初級避稅、中級避稅、高級避稅，快跟小銘一起來看看吧。

 

 

初級避稅

 

我們購買住宅、商業地產的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。

對于以個人名義買房投資的，可以通過以下費用抵稅：

•房子的地稅(房產稅)，保險費

•房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費

•房子的維修費

•房東到美國來往的機票，餐旅費

•房地產公司的管理費

•房地產經紀的中介費

•尋找租客的廣告費

•自己未成年孩子的撫養費

 

中級避稅

 

對于用公司名義投資房地產的，在使用所有初級避稅法則的同時，還可以使用以下費用抵稅：

•您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費用均可抵稅。

•美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅（就算您請的清潔工、保姆，是為您在美國家里服務的，也可以算在內）。

•為美國員工發獎金、禮品，也可以抵稅。

•以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的所有投資費用都可以抵稅。

•您所有招待客戶：請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用來抵稅。

•您可以用公司的名義購買電腦、家具、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。

•您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅的。

•您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

 

雖然以公司名義買房有很多稅務上的好處，但把房產放在公司名下有利也有弊。公司和個人買房的區別在于，如果是用公司來買房，責任就限定在公司里面，不會跟個人其他資產交割在一起。

 

如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司，你其實是把這個責任并在了一起，并沒有達到分割這個責任的目的。

 

如果在美國投資很多棟房產，如果每一棟房產都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得十分的復雜，同時如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬美金的免稅額度，所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據每個人的不同情況而定。

 

小銘提醒

 

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，通過當地專業會計師的協助，您可以達到最大限度的避稅。

 

但所有費用，請務必保留原始發票、收據、郵件確認信等作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據，都可以作為理由合法避稅。

 

高級避稅

 

這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效。

 

為了能解釋的最通俗易懂，小銘用最簡單的具體案例及數字來分析其中的精髓，省略您買的房產的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠遠大于小銘的舉例數字。

 

舉例：您今天用100萬現金購買一個美國商業房產，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。

 

這時候您有2個選擇：

 

A.您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年后將地產原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。

 

B.您可以用這100萬的房產去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。

 

這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。

 

你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。

 

同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，現在小銘再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。

 

雖然每次您都是用100萬現金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。

 

4棟：投資25萬*4，年租金：8萬*4，本息：6萬*4，年凈收入：2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數字啊。

 

更可怕的是，20年后，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！

 

這20年，您的純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。

 

您要知道，房產價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大于方法A中的回報。

 

即使咱們為了讓計算簡單明了，不去計較房產升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的8.6倍！

 

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